Финальной процедурой, завершающей строительство, а также реконструкцию объекта недвижимости, если они проводились на основании соответствующего разрешения, становится ввод в эксплуатацию. Документальным подтверждением того, что строительные работы на объекте недвижимости или его капитальный ремонт выполнены в полном соответствии с проектной документацией, является «Разрешение на ввод».
Оно также содержит данные о соответствии земельного участка, где допустили ведение градостроительных работ, всем нормам и требованиям, имеющим место на момент даты выдачи разрешения на строительство. К документу прилагается план территории с выделением планируемого межевания, указывается отсутствие на её площади ограничений, наложенных земельным законодательством.
Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимо представить установленный на законодательном уровне пакет документов и последовательно пройти ряд предусмотренных нормами права процедур. Формы разрешения на ввод в эксплуатацию по завершению строительных работ и по завершению реставрационных работ отличаются. Соответственно и перечень документов в каждом конкретном случае будет разниться в зависимости от типа проводимых на объекте работ.
Конкретной задачей выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в регионах занимаются специальные строительные комитеты при местных органах управления. В частности в Москве и Санкт-Петербурге существуют свои службы, ведущие строительный надзор и проводящие соответствующие экспертизы.
Аналогичные организации существуют и в других городах. Задача у них всех одна: проверять законность ведения строительных работ и соответствие их существующим градостроительным нормам. Для построек специального назначения порядок выдачи разрешения может быть изменен. К примеру, сооружения связанные с космосом может вводить в эксплуатации руководящий орган данной области.
Степень полномочий государственных органов в области строительной индустрии, включая методику проведения экспертиз, а также разработку критериев выдачи разрешений распределяется следующим образом: главенствует Градостроительный кодекс страны, далее постановление Правительства об исполнительном федеральном органе, который будет уполномочен выдавать разрешения. Замыкают список приказы Министерства регионального развития, которое регламентирует выдачу разрешений на ввод не строительными организациями, а иными органами власти. Регионы вправе устанавливать собственные нормы строительной экспертизы, но при этом они не должны входить в противоречие с Градостроительным кодексом.
Список материалов для представления в соответствующие органы при получении разрешения на ввод в эксплуатацию капитальных строений включает в себя:
Список ограничен, и требовать каких-либо дополнительных документов от заявителя органы строительного надзора не имеют права. Однако если в конкретном регионе существуют и официально действуют в статусе закона приказы и инструкции, которые позволяют затребовать дополнительные материалы о состоянии объекта, их надо будет предоставить. В противном случае может последовать отказ на выдачу нужного разрешения.
Если некоторые материалы отсутствуют в пакете документов на разрешение, выдающий его орган имеет право запросить нужную информацию в смежных организациях. Главное требование – материалы существуют и их можно получить. Документация может быть направлена в орган исполнения либо на бумаге, либо в цифровой форме.
Список причин для отказа соответствующих органов в получении разрешения на ввод в эксплуатацию капитальных строений включает в себя:
Если претендент на документ считает отказ необоснованным и незаконным, он обладает правом подать жалобу в арбитражный суд по месту юридического адреса отказавшей организации. Строго придерживаясь в процессе судебных заседаний буквы закона вполне можно добиться необходимого решения.
Как только закон о государственном кадастре учета недвижимости вступил в силу, технический план объекта стал неотъемлемой частью пакета документов, необходимых при введении строения в эксплуатацию.
Подготовкой технического плана занимается кадастровый инженер при условии, что обладает необходимой квалификацией, входит в состав организации кадастровых инженеров и имеет за плечами опыт проведения аналогичных работ. Создание технического плана требует тщательного обмера построенного или реконструированного объекта капитального строительства и его координирования относительно участка земли, где он располагается. Цель проведения обмеров – подтвердить проектные параметры строения. Оформление плана должно производиться в соответствии с законом Министерства экономического развития от 2015 года. Он утверждает форму технического плана и перечисляет требования к порядку его подготовки и содержанию.
Закон, регламентирующий порядок кадастрового учета домов, состоящих из множества отдельных квартир и необходимые для данной процедуры документы, утверждает несколько иной подход к созданию технического плана. Его официально установленная форма не позволяет указывать информацию об отдельных помещениях объекта. При постановке на кадастровый учет многоквартирный дом рассматривается как самостоятельная единица, независящая от находящихся внутри квартир.
За постановкой на кадастровый учет следует закрепление прав на собственность в Едином государственном реестре недвижимости. В данном случае регистрация права собственности на многоквартирный дом в целом состоит из прав собственности на каждый отдельный элемент недвижимости.
Сферой капитального строительства в Москве распоряжается московский комитет строительного надзора, который ведет работу с заявителями в соответствии с административным регламентом. Все общение c заявителем, а также прием и выдача документов проходят в цифровом формате с использованием сервиса официального сайта Правительства Москвы mos.ru.
Помимо комитета строительного надзора выдавать разрешения уполномочены Департаменты, занимающиеся охраной окружающей среды и культурным наследием. Санкционировать ввод в эксплуатацию должна та же организация, что выдавала разрешение на строительство. Заявителями могут выступать и физические и юридические лица. Главное – застройщики должны быть законными собственниками земли, на которой возводится объект капитального строительства.
Срок выдачи разрешающего документа составляет семь рабочих дней. Услуга предоставляется бесплатно. Приостановка процесса выдачи не предусмотрена. Также не предусмотрено предоставление заявителю времени на исправление ошибок, если таковые будут обнаружены в представленных материалах.
Причины для отказа аналогичны установленным на федеральном уровне. Письмо об отказе направляется заявителю в электронном виде, но может быть продублировано на бумаге по просьбе заявителя. Бумажный вариант нужен для обращения в арбитражный суд. Жалоба на отрицательное решения рассматривается самое большее в течение 15 дней. Переговоры между заявителем и органом строительного надзора могут протекать и, не прибегая к судебным разбирательствам. Поводом для жалобы обычно служит нарушение надзорным органом сроков принятия решения, взимание платы за разрешение или необоснованный отказ в приеме документов.
Начало эксплуатации строений в Санкт-Петербурге после строительных или ремонтных мероприятий происходит по регламенту, разработанному строительным департаментом города. Согласно регламенту обращаться за разрешением могут только организации застройщики. Представитель организации при обращении должен иметь при себе заверенную подписью и печатью письменную доверенность от руководителя.
Для проверки достоверности поданых на выдачу разрешения материалов органы строительного надзора задействуют ряд вспомогательных организаций. Их спектр достаточно широк: от кадастровой палаты до аналитического центра Санкт-Петербурга. Документы в исполнительный орган могут подаваться как в электронном, так и в бумажном виде. Их перечень полностью совпадает с содержанием федерального пакета материалов. Помимо подачи документов непосредственно в орган строительного надзора предусмотрена возможность их предоставления через МФЦ и портал государственных услуг www.gu.spb.ru.
Срок выдачи разрешения на переход к эксплуатации составляет семь рабочих дней. Все материалы предоставляются в оригинальном виде, а подаются совместно с копиями. В документах не предусмотрено исправление ошибок. Причины для отказа в выдаче разрешения аналогичны установленным на федеральном уровне. В случае если заинтересованное лицо считает отказ незаконным, оно может подать жалобу и урегулировать конфликт на судебном уровне. Жалоба на отрицательное решения органа строительного надзора рассматривается в течение 15 дней с момента регистрации. По истечению срока жалоба либо удовлетворяется, либо подтверждается отказ в выдаче разрешения.
Главное последствие реконструкции в том, что недвижимость частично изменяется. В первую очередь этот факт касается конфигурации внутренних помещений и схемы расположения систем жизнеобеспечения. Пусть не построен новый объект, зато старый претерпевает настолько значительные изменения, что становится необходимым обновление данных по недвижимости в государственных реестрах. Особенно наглядно изменения просматриваются при сравнении старого технического плана, приложенного к проектной документации и нового технического плана, снятого после окончания всех ремонтных работ. Помимо процесса регистрации он также понадобится органу строительного надзора для контроля соответствия проекту.
При подготовке нового технического плана понадобится заново проводить обмер и координирование помещения. Помимо данных о размерах и геометрии строения, технический план также будет содержать сведения о владельце здания, информацию об установленных правах собственности и точные данные о внесенных изменениях в процессе реставрации. На основании технического плана будут внесены изменения в единый реестр недвижимости и одновременно в государственный кадастр. Пошлина при этом ни с физических, ни с юридических лиц не взимается. Внесение новых данных в реестр подтверждается письмом на имя заявителя.
Когда весь комплекс строительных работ завершен и новый объект полностью готов, можно переходить к этапу его эксплуатации. При наличии разрешения на строительство и полном соответствии объекта проекту, задача не вызовет никаких проблем со стороны вышестоящих строительных органов. Соответствие строения проекту оценивается путем сравнения с ним текущего технического плана объекта. Расхождение действительной площади построенного объекта и площади, рассчитаной в проекте не должны превышать десять процентов. Следующим шагом застройщика станет постановка строения на кадастровый учет и регистрация прав собственности на него.
Градостроительный кодекс указывает на необходимость при получении разрешения на ввод в эксплуатацию предоставить акт приемки объекта. Такая необходимость возникает не всегда, а только в тех случаях, когда заказчик и застройщик являются разными юридическими лицами. Подпись под актом приемки заказчика подтверждает фактическую передачу ему объекта и его полное согласие с качеством проведенных работ.
Заполните форму, и получите первую консультацию по проекту бесплатно!